房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******
作者：孙梦凡
时光更迭 ，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来 。
近日来，碧桂园、中国恒大 、华润置地、中国金茂 、中海集团 、绿地集团 、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞 的方式 ，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。
“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个‘前所未有、行业内外 、全局洗牌’ 的年代。”
“全面总结和反思过去30年以来 、特别 是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存 的一年 。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期的未来。”
一众地产大佬不讳言过去一年 的挑战 ，不过对未来仍有希望 。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力 ，房住不炒 、保民生也依然是行业发展主基调。
前所未有的洗牌之年
2022年 ，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期 。
中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后 的首次下跌 ，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌 。
商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成 ，绝对规模降至2015年以来同期最低水平 。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。
与此同时，虽有多重融资利好政策出台 ，房企融资 的寒意依然未退。据中指研究院监测 ，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元 ，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约 。
回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去 的2022年 ，是中国房地产行业极其艰辛的一年 ，众多同行遭遇前所未有 的挑战 ，在至暗中艰难求索。同时 ，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心 的关键一年 。
上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示 ，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛 。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这 是一个“前所未有、行业内外 、全局洗牌”的年代 ，但这也是一个“危机中育新机 、变局中开新局” 的新时代。
华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑 。
五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击 、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有 。
积极保交楼 、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点 。
碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20% ，相当于全国交付 的每5套房中有1套房出自碧桂园 。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。
恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼 的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务 ，偿还各种债务、化解风险 。”
李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划 ，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营 的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架 ，全年获取ESG贷款近200亿港元。
市场全面复苏尚需时日
如今房企面临 的艰难处境 ，一方面来自融资，一方面源于销售。
为拓展房企对外融资渠道 ，监管已全方位出台政策 。中指研究院称，从近期 的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系 ，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后 ，开始大力解决行业的两个根本性问题 ：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。
信贷资金 是房企最主要 的融资构成，也 是本轮投放规模最大、涉及主体最多 的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信 ，60余家银行机构落实政策精神 ，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元 。
在发债融资方面 ，随着增信政策一再优化 ，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多 的房企递交发行计划，增信方式也由中债增 的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中 。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划 。
在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开 。继11月杭州、成都 、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉 、合肥等二线城市加入放松需求端政策 的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购 。1月3日 ，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策 。
对这一系列政策暖风 ，房企掌舵人不乏希望 、但也心存挑战。
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会 是艰苦卓绝 ，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力 ，发扬进取精神，锻造高效有活力 的组织队伍，优化经营能力 ，提升财务安全意识 ，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期 的未来 。”李华表示。
李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发 、城市更新、商业运营 、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角 ，聚焦城市更新业务 ，并坚定履行社会责任 ，增强队伍活力 。
朱静表示，新 的一年，房住不炒 、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然 是中国经济增长 的最大内生动力。同时 ，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎 ：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准 的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望 ；地产行业供应链 的信用体系重构需要更长的时间 。
在上述行业环境下 ，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟 的政府代建、资本代建和商业代建项目 ，促进企业从“大开发”向“大服务”转变 。
路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面 ，2022年全国商品房销售额告别过去七年 的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备 ，应对“规模负增长”伴随而来的新问题 。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一 、两年之内 ，也会采取灵活手段，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应 。
莫斌提出 ，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别 是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设 ，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量 ，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给 、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。
李欣表示 ，华润置地将推动代建代运营 、长租 、产业地产等新兴业务发展 ，探索城市运营管理生意模式 ；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。
老剧团焕发新活力（艺近人和）******
核心阅读
有了“新鲜血液” 的注入 ，盐城市淮剧团展现出前所未有 的新活力 。与过去相比，舞台下年轻 的观众多起来了 ，还有不少中小学生。
哪怕只 是送戏到一个村 ，剧团通常也会派出最强阵容 。多年来，通过一场场乡间田埂上 的高水准演出，他们把戏演进了观众的心里 。
位于江苏省盐城市盐都区聚龙湖畔 的淮剧博物馆里，传来阵阵悠扬 的旋律。一场风靡淮剧界 的嘉年华比赛正在进行。穿上蓝白相间的戏装，化上清秀明丽的淡妆 ，戴上玲珑剔透 的头饰 ，21岁的盐城市淮剧团青年演员房小莉缓缓步入戏台中间，唱起了淮剧《打神告庙》选段 。当天 ，共有10名来自各地 的淮剧演员摘获“最佳演唱奖”，其中包括房小莉在内 的3名获奖者均来自盐城市淮剧团。
30名新生代演员阵容整齐 ，每年演出300多场 ，不断推出精品新作 ，不断获得各种荣誉 ，一个庞大 的年轻戏迷群体被牢牢吸引……一时间 ，这个基层剧团成为淮剧圈的关注焦点 。
盐城市淮剧团演员陈晓欧进小学教戏。盐城市淮剧团供图
年轻人演给年轻人看
早冬 ，盐城市世纪公园东南角 ，盐城市淮剧团所在小楼右侧 的排练厅里，青年演员们正在进行日常练习。“这 是剧团最近推出的新剧《金鳞记》 ，参演的30名演员都 是刚二十出头的年轻人，过几天就要首演了。”年轻花旦姜辰颖说。
2013年，13岁 的姜辰颖考入盐城市淮剧团，进入剧团与盐城幼儿师范高等专科学校合作成立 的六年制“盐淮班”学习 。那一年 ，包括姜辰颖在内的30名十二三岁 的小学员成为盐城市淮剧团 的“定向委培生”。小学员 的学戏之路非常辛苦 ，每天早上5点半就要起床练嗓子 ，每天都要练十几个小时 的基本功，风雨无阻 ，寒暑不断 。经过4年 的勤学苦练 ，2017年 ，30名新生代演员全部回到剧团实习。“戏苗子”的培养很有成效。他们初出茅庐便一鸣惊人，淮剧《菜籽花开》《送你过江》分别获得江苏省第三届和第四届“文华大奖” 。几年下来，30名年轻演员一个也没流失，他们迅速成长为剧团 的中坚力量。
有了“新鲜血液”的注入 ，盐城市淮剧团展现出前所未有的新活力。
今年28岁的花延伟是盐城市盐都区 的一名声乐老师，同时也 是盐城市淮剧团 的“铁杆戏迷” 。小时候 ，花延伟家里开音像店 ，到处都是各种各样 的淮剧光碟。淮剧光碟听多了，他对淮剧产生了浓厚的兴趣 ，跟着光碟学 ，咿咿呀呀地哼，久而久之，学会了不少淮剧经典唱段。大学毕业后来到盐都区工作，在盐都文化艺术中心，花延伟第一次身临其境地观看了盐城市淮剧团 的演出。他发现 ，现在的淮剧和小时候听到 的老戏已经不一样了 。让花延伟感受最深的是 ，过去“香火戏”“门叹词”之类的悲调少了，唱腔变得更细腻柔美，更有感染力了 。音乐风格上也有较大 的改进，过去，伴奏乐器以二胡、琵琶、笛子等民族乐器为主 ，如今 ，还加入了小提琴等西洋乐器。“表演形式更加丰富多彩，更多时尚元素融入淮剧里 ，更符合年轻观众的口味了 。”花延伟说 。
盐城市淮剧团每年要开展近30场“送戏进校园”活动，给孩子们带来精彩淮剧演出的同时 ，演员们走进教室 ，走上讲台 ，面对面教孩子们唱戏 ，培养学生们 的戏曲素养。
每周三、周四的下午，剧团副团长 、国家一级演员程红都会到当地的小学教戏，教孩子们穿戏服、画戏妆 、展开歌喉演唱，沉浸式感受淮剧的魅力 。葛子钰 是盐都区实验小学四年级学生 ，以前从来没有接触过淮剧。一年多前 ，她加入学校的淮剧兴趣班 ，跟着程红学唱淮剧，目前已经会唱好几个经典的淮剧选段 。葛子钰全家人因此都喜欢上了淮剧 。
团长张正余明显地感觉到，与过去相比，舞台下年轻的观众多起来了，还有不少中小学生 。年轻人看戏时更喜欢互动，在观众席上，有 的拍起了小视频发朋友圈 ，有的拿出手机开启了直播。每次演出 ，看着台上台下那么多年轻 的面孔，张正余就笑逐颜开。一场场演出下来 ，盐城市淮剧团不断在年轻人中“圈粉” 。
最重要的舞台在农村
盐城市淮剧团的院子里，停靠着一辆白色东风牌中型货柜车，车身上画着一个头戴雉翎 、身背靠旗 的武旦形象，看上去栩栩如生、威风凛凛 。十几年来 ，盐城市淮剧团的演员们坐着这辆车，把一台台淮剧大戏送到大街小巷，送到田间地头 。在盐城市盐都区 ，几乎每一个乡镇、每一个村庄，都留下了盐城市淮剧团演员们的身影 。
盐城人大多爱看淮剧 。淮剧发源于江苏盐城里下河一带以及淮安市 ，至今仍流行于江苏 、上海以及安徽部分地区 。江苏很多市、县都有自己 的淮剧团。别看盐城市淮剧团只是一个基层剧团 ，身上的“光环”可不少——曾9次携新剧进京，也曾远赴欧洲进行交流演出，获得 的各种奖牌奖杯多不胜数。
但在团员们心目中，最重要 的舞台 ，还在广袤的农村 。十几年来，盐城市淮剧团每年演出300多场 ，其中“送戏下乡”近200场。为了不给村民们添麻烦 ，无论 是资历丰富 的国家一级演员，还 是刚来不久的新人 ，都备有一个被包和一个网篮，每次出远门，被包装得满满的 ，网篮里水瓶、水杯、餐具、洗漱用品等应有尽有。
搭建的临时舞台简陋粗糙，可热情洋溢 的观众总能让演员们演得带劲。
2016年秋，剧团到一个偏远 的村子演出 。天公不作美 ，开演前半小时 ，突然狂风大作，大雨滂沱。主持人只好宣布演出取消 ，台下 的观众也慢慢散了 ，可还有十几位戏迷一直撑着伞，迟迟不愿离去 。演员们眼睛湿润了。风雨稍缓，演员们就冒着雨把戏演完 。
有一次，剧团到泰州兴化演出，车刚开到村口，鞭炮声就“噼里啪啦”响起来了 。透过车窗玻璃 ，演员们远远地看到，村民列着队 ，拉着长长的横幅欢迎他们到来 。车还没停稳，村民就围了上来，争抢着邀请演员们到家里去住 。很多时候 ，演出刚完 ，后台就挤满了人 ，年轻人凑上来拉着演员们合影留念，老人们则捧着瓜果小吃往演员手里塞，小小 的后台瞬间成为火热 的“追星”现场 。
哪怕只 是送戏到一个村，剧团通常也会派出最强阵容 。多年来，通过一场场乡间田埂上 的高水准演出，他们把戏演进了观众的心里 。
盐城市淮剧团露天演出现场 。盐城市淮剧团供图
演好戏 ，演精彩的戏
今年55岁 的刘婵 是一名资深的淮剧戏迷，每逢庙会上有淮剧演出 ，或者村里有人家请民间淮剧团来演出，她就带着小板凳找个最靠前 的位置坐下来，一直看到演出散场才依依不舍地离开。盐城市淮剧团这几年推出的一系列新作品却让她有了耳目一新之感 。虽然刘婵工作很忙 ，但只要盐城市淮剧团有演出，她就会前来捧场 ，尤其 是每逢剧团有新戏出炉时 ，她会连着看很多场，百看不厌。在她看来，这些新剧不仅唱腔动人 ，表演唯美 ，而且有深刻的思想内涵 ，大都演 的 是身边人 ，讲的 是身边事 ，故事贴近生活 ，让观众觉得自己既是看戏人，也 是戏中人 。
最初 的淮剧多为民间生活小戏 ，内容简单纯朴，语言诙谐风趣 。盐城市淮剧团的不少新戏继承了这一传统，以轻喜剧 的方式 ，演身边人 ，讲身边事。
《鸡毛蒜皮》《十品村官》《半车老师》《菜籽花开》《送你过江》《为你绽放》《宋公堤》……近年来 ，盐城市淮剧团下了大功夫 ，创作出多部新编现代戏，几乎部部精彩 。尤其是《鸡毛蒜皮》和《十品村官》，演出都在1000场以上，至今仍然很受欢迎。
《鸡毛蒜皮》中 ，两户人家因为鸡毛蒜皮的小事闹矛盾 ，朴实机智的村民组长巧妙劝解，最终让两家人握手言和 。戏演到哪里 ，就在哪里引起一连串会心 的笑声。有一次在淮安博里镇 的演出结束后 ，当地 的司法助理跑到后台说 ：“这部戏编得太好了，我们现在的工作要解决 的，全 是这样鸡毛蒜皮的事情！这部戏演完 ，以后我们再去做工作，就会容易多了。”这部作品，也成为第一部获得“五个一工程”奖的淮剧 。
《宋公堤》讲述新四军在盐城阜宁成立抗日民主政府后 ，首任县长宋乃德在没人 、没粮、没钱 的情况下，四处奔走 ，动员群众 ，带领军民筑成近百里的拦海大堤，全心全意保护人民生命财产安全的动人故事 。2022年11月 ，在滨海县会议中心演出结束后，滨海县五汛镇党委书记邀请剧团到即将开始 的党员培训班来演一场，“今年的培训 ，我就不开会了 ，你们这两个小时 的演出 ，比我开3天 的会还管用！”
剧目还能为观众“量身定制” 。有一次，盐城某开发区 的安置工作遇到了困难 ，部分居民产生了一些担忧和疑虑 。负责人请剧团排了一部小戏，将想讲的政策 、道理蕴含在生动 的故事中 ，到开发区演了几场 ，终于赢得居民们的理解和支持，顺利完成了搬迁 。
一次演出散场 ，有位观众来到后台，感慨地对张正余说：“我看过你们团 的很多戏 ，发现不管 是传统戏还 是现代戏，内容都离不开8个字——爱国 、敬业、诚信、友善。”的确 ，这些精彩的作品，不仅为剧团斩获了大量奖项 ，吸引了一大批“铁杆粉丝” ，更如无声细雨 ，润泽着老百姓 的心 。王伟健
