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地方国资囊中羞涩 ，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息 ，受到业内广泛关注。
消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房 ，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20%的违约金 ，国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称 ，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。
该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论 。那么，背后真相到底 是怎样的？
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事 ，主要是地方国资资金支付的问题 ，退房违约金也是购房合同中约定 的 。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事 。”
值得注意 的是 ，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。
一般而言，共有产权住房， 是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等 ，面向符合条件的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块 的性质、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房 ，更类似对人才购房的支持政策， 是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间。
早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分 ，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初 的设想，该政策将持续至2023年 。
具体而言，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次 的人才，购房者与区属国企 的产权比例为7 ：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年 。
按照产权比例 ，个人承担购房总价款的70%、享有70% 的产权，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款 的30% 、享有30% 的产权 ，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。
据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21% ，政策付款30% ，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小。
共有产权到期后，一至四层次的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意 、相关部门批准后，无偿赠送30%产权 ；五至七层次 的人才 ，满5年后，由个人将区属国有企业持有 的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。
在实行一年多后 ，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过，在2021年官方发布 的名单中 ，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜 。
据卓易数据，2019年 的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套 ，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放 。
青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米 ，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。
部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米 。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交的主力 。
不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变 。此外，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况 。
后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键 。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名 的问题，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。
同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行) ，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额的购房券 。
在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买的面积 ，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛 的案例更类似以共有产权 的模式吸引人才、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发 的一系列交付问题 。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大 。但问题是 ，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会 是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题 。
对城阳区乃至青岛楼市 的问题 ，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年 的高点 ，一是人口实现跨越式增长 的概率不大 ，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策 ，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓 的人才新政并没有“先发优势” ，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线。
此外 ，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36% ，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折” 。
警惕 ！日本首相访美，释放多重危险信号******
中新网北京1月13日电(记者 甘甜) 当地时间1月13日，日本首相岸田文雄开启任上首次访美行 ，将与美国总统拜登在白宫会晤，以求进一步深化日美同盟关系 。
但会谈还未开始 ，日媒却惦记上中国 ，字里行间不断鼓噪“抗衡中国”，谋求扩军备武 。其背后所释放的“危险信号” ，值得警惕 。
资料图：日本首相岸田文雄 。岸田访美 ，旨在“抗衡中国”？
岸田文雄从9日起开始欧美五国访问 。美国，无疑 是最为重要的一站。
连日来 ，日媒频频“放风”，称拜登回应日方请求、决定与岸田举行会谈，是因为“与中国的竞争成为最优先课题”。
日美外长、防长也于11日在华盛顿开会预热。日本共同社称 ，日美高级官员同意中国对“印太地区构成最大 的战略挑战” ，宣称要加强威慑 ，将两国安全条约 的范围扩大到太空。
在日美首脑会谈中，两国还可能聚焦哪些议题？
据多家日媒消息 ，拜登与岸田将讨论俄乌局势、气候变化以及经济问题 。岸田还将介绍在新版《国家安全保障战略》中提出的彻底强化防卫力和大幅增加防卫费 。
消息人士透露，双方拟就加强核能发电和液化天然气(LNG)等能源领域合作达成共识；为“抗衡中国” ，在包括半导体 、人工智能(AI) 、量子等尖端技术在内的经济安保领域扩大合作。
会谈后 ，双方预计将发表以安全保障为中心 的联合声明，强调推动“自由开放的印太地区” 的重要性，并再次确认《日美安全保障条约》第五条适用于所谓 的“尖阁诸岛”(即中国钓鱼岛及其附属岛屿——记者注) 。
中国社会科学院日本研究所研究员吕耀东认为 ，日本将借首相岸田此访进一步渲染“中国威胁” 。从炒作南海问题，到宣称乌克兰危机可能会在东亚发生，如何应对这些所谓的“地区威胁论”，或将 是此次会谈 的主要内容。
资料图 ：停泊在日本横须贺美军基地 的美国“里根号”核动力航母。日本想要“成为矛 的一部分”
近段时间以来，日本野心外露 ，不满足于过去自卫队作“盾”、美军作“矛”的分工 ，也想“成为矛 的一部分” 。
2022年底，日本政府正式通过三份重磅安保政策文件。其中，新版《国家安全保障战略》宣称 ，日本应拥有“反击能力” ，即“对敌基地攻击能力”。
日本政府2022年底还通过了2023财年政府预算草案 ，防卫预算达68219亿日元。其中，购买美制“战斧”巡航导弹预算为2113亿日元，获取远程攻击性导弹及相关预算高达1.4万亿日元 。
吕耀东表示 ，值得注意的是，继美国发布“国家安全战略”后，日本也敲定了三份安保政策文件。也就 是说 ，“过去日本的安全由美国来保护 ，而现在日本也要保护其盟国美国 ，因此其自称需要攻击性武器 。”
外交学院国际关系研究所教授周永生还指出 ，“日本拥有‘反击能力’后，等于过去所说 的‘专守防卫’政策被抛弃 ，和平宪法也被架空，出现了和战后自我约束的军事战略完全不同的、没有任何约束的军事战略 。”
日本在军事“松绑” 的路上越走越远 ，引发多方担忧和反对 。
从东京首相官邸门前到广岛市内，日本民众发起抗议行动，高呼“不准增加军费” “反对大增军备和大增税” ，抨击三份安保政策文件是违反宪法 的“暴行” 。
还有日本民众直言，“日本政府增加军费投入，这肯定威胁到我们 的生存。这是绝对不应该做的政治行为。”
近日 ，韩国外交部负责人重申政府既定立场 ，即日本 的国防国安政策要“朝着有利于地区和平稳定、坚持和平宪法精神 的方向 ，公开透明地运行”。
中国外交部发言人汪文斌日前也强调 ，中方再次敦促日方恪守中日四个政治文件各项原则，切实将“互为合作伙伴 、互不构成威胁”这一政治共识体现到政策上 ，落实到行动中 ，尊重亚洲邻国的安全关切，在军事安全领域谨言慎行 。
1月11日 ，华盛顿 ，日本防卫大臣滨田靖一(左)与美国国务卿布林肯(右)握手。岸田为何此时对美“投怀送抱”？
就在岸田政府向美国“投怀送抱”之际 ，其国内执政却危机四伏。
2022年底，日本内阁陷入“辞职多米诺” ，多名成员因政治资金使用等问题相继辞职。岸田本人也被曝政治资金收支报告中有近百张“空白发票”，引发争议 。自民党一些要扳倒岸田势力的反对派 ，还在利用他提出的“通过增税支撑防卫费”问题施压 。
丑闻不断 ，岸田内阁支持率持续走低。自1月7日起为期3天 的舆论调查结果显示 ，岸田内阁的支持率仅为33% 。另一项日本全国最新舆论调查则显示，46% 的受访者认为岸田应在2023年上半年辞职 。
在此情况下岸田为何要外访 ，就不难判断了 ，周永生指出，“过去一旦内政出现问题、支持率下降，安倍就会借用外交手段 ，岸田也学会了这招，想寻求美国支持 ，减少内部压力，同时通过此次访问取得外交成果 ，挽回低迷 的支持率 。”
但如今的日本物价高涨，经济数据表现疲软，民众叫苦不迭 ，岸田政府若不顾民众声音，执意制造分裂对抗，其谋算或许终难如愿。(完)
（文图 ：赵筱尘 巫邓炎） [责编 ：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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